Public parking lot Jobs-To-Be-Done and segments

Estos son los números de un parqueadero bien ubicado en Bogotá D.C., carrera 13, calle 81

Lote de 500 metros cuadrados
Capacidad para 30 carros
Tarifa por minuto $70 (IVA incluido)

Por lo tanto cabe imaginar:

Ingreso mensual de $13 millones (ocupación 50% durante 8 horas al día, mes de 30 días)
o
Ingreso mensual de $18 millones (ocupación 70% durante 8 horas al día, mes de 30 días)

Como se puede observar, en el 1er caso el metro cuadrado "renta" $26.000 al mes mientras que en el segundo "renta" $ 36,500; es como lograr arrendar un apartamento de 100 metros cuadrados o en 2,6 millones mes o en 3,65 millones mes

¿Por qué un parqueadero (compitiendo con otro al lado o al frente) lograría 70% de ocupación en vez de 50% de ocupación (que digamos entonces lograría el del frente)?

1. El asunto hay que analizarlo en las horas de poco "tráfico" pues en las que hay mucho "tráfico" posiblemente ambos lograrán un 100%; en las horas de poco tráfico el usuario puede elegir uno u otro pues ambos tienen cupo

2. 1er segmento: clientes que parquean todos los días determinado número de horas; oferta: un menor precio que el normal por el volumen contratado (mensual) y pago adelantado mensual

3. 2do segmento: clientes de restaurantes, cines y similares en las cercanías que parquean por un par de horas; oferta 1: un menor precio que el normal a los sitios de comercio por el volumen contratado a cambio de la exclusividad; oferta 2: el mismo precio normal pero además se da el servicio de valet parking; oferta 3: un mayor precio que el normal pero además se hace lavado ligero del carro (parabrisas, espejos, farolas)

El asunto es que el parqueadero "del frente" puede hacer (fácilmente) todo ésto también, con lo cual, teóricamente, se repartirían el mercado por mitades; sí y no:

1. Sí, porqué efectivamente puede hacerlo y por tanto el resultado deberían ser niveles aproximadamente iguales de ocupación de los dos parqueaderos

2. No, porqué si las mejoras (del producto/servicio) atraen a clientes actualmente de otros parqueaderos esa "ocupación por mitades" de 1. podría ser un 70% o más efectivo en cada uno; es decir, al lograr crecer su mercado como resultado de sus esfuerzos competitivos, ambos se habrán beneficiado

La pregunta correcta entonces no era: ¿Por qué un parqueadero (compitiendo con otro al lado o al frente) lograría 70% de ocupación en vez de 50% de ocupación (que digamos entonces lograría el del frente)? sino ¿Por qué un parqueadero (compitiendo con otro al lado o al frente) lograría 70% de ocupación en vez de 50% de ocupación (que digamos entonces lograría otro parqueadero de la zona)?

Hay pues, un escenario que nunca se debe olvidar: si las mejoras las llevan a cabo otro par de parqueaderos de la zona, no "nosotros", los que han servido como base para este análisis, seremos entonces "nosotros", los que al cabo terminaremos, "ambos", con el 50% o menos de ocupación y "ellos", ambos, con el 70% o más de ocupación... El escenario "pesadilla", que todo gerente responsable jamás omite en sus cálculos :-)